Constructiefouten: Dit kunt u er tegen doen

Eindelijk staat uw huis er. Vervelend als er nu constructiefouten aan het licht komen.

Definitie: Wat zijn constructiefouten?

Er is sprake van een constructiefout als de uitvoering van een bouwkundige inrichting afwijkt van de normale praktijk, anders is uitgevoerd dan overeengekomen of als het gebruik van de inrichting wordt belemmerd .

De “sluitingsdatum” voor constructiefouten is gewoonlijk de aanvaarding van de constructie door de eigenaar van het gebouw. De bewijslast voor het bestaan van een gebrek ligt na de overdracht bij de eigenaar.

Gebreken aan gebouwen kunnen niet alleen leiden tot waardeverlies van het pand, maar ook gevolgen hebben voor de gezondheid van de bewoners.

Hoe gebreken te herkennen

Om constructiefouten vast te stellen moet u in ieder geval eerst uw schriftelijke overeenkomst – het bouwcontract – met het bouwbedrijf raadplegen.

Hier kunt u de gewenste status vergelijken met de daadwerkelijke status – te beginnen met eenvoudige zaken als de juiste kleur of het juiste materiaal.

Vaak is echter specialistische kennis nodig om ook minder voor de hand liggende gebreken op te sporen. Vanaf het begin van de bouw moet u het werk van de dienstverleners regelmatig controleren.

De hulp van een bouwkundig opzichter of deskundige kan hierbij nuttig zijn.

Als de bouwinspectie al is uitgevoerd, zult u onvermijdelijk eventuele gebreken opmerken nadat u een tijdje in de woning hebt gewoond. Dit kunnen scheuren zijn in het metselwerk, scheve tegels of zelfs verzakte plafonds.

In het volgende hoofdstuk geven wij enkele van de meest voorkomende voorbeelden. Ook hier moet u uw huis controleren.

U kunt natuurlijk ook een expert laten komen om uw huis op gebreken te controleren. Het is echter het beste om professionele ondersteuning te krijgen voordat de bouw begint en om de bouwvorderingen regelmatig te controleren.

Typische constructiefouten – 10 veelvoorkomende voorbeelden

1. Slecht afgedichte kozijnen: Slecht gemonteerde kozijnen zijn een fatale constructiefout. Als het kozijn niet optimaal sluit of onvoldoende is afgedicht, verhoogt dit niet alleen de stookkosten in de winter, maar vermindert ook het wooncomfort. Dit biedt ook een optimale bron voor vocht en dus voor schimmel.
2. Verzakte plafonds: Plafonds van gipsplaten kunnen doorzakken als gevolg van slechte installatie. Dit is meestal het geval als de onderconstructie al is aangetast en beschadigd en het plafond daardoor onvoldoende draagvlak heeft. De platen kunnen breken. Bijgevolg moet het volledige plafond, eventueel met inbegrip van de onderconstructie, opnieuw worden gemonteerd en gestuct.
3. Scheuren in het stucwerk of metselwerk: Als stucwerk of metselwerk scheuren vertoont, is dat vaak te wijten aan slecht vakmanschap. Afhankelijk van hoe ernstig de schade blijkt te zijn, kan dit zeer kostbaar zijn. Vocht kan zich verzamelen in de kieren en er kan schimmel ontstaan.
4. Scheuren in de dekvloer: Scheuren in de dekvloer wijzen op een gebrekkige materiaalsamenstelling of verwerking. Als de vloer eenmaal ligt, is dit gebrek niet meer zichtbaar, maar wordt het merkbaar door krakende geluiden.
5. De dekvloer is onvoldoende gedroogd: Het gebeurt vaak dat de vloer al is gelegd om te zorgen dat het bouwproject volgens schema verloopt, terwijl de dekvloer nog niet voldoende droog is. Dit leidt aanvankelijk tot vochtige plekken aan de randen van de muur, later vervormt de vloerbedekking en daarbovenop vormt zich schimmel. 
6. Afbrokkelend stucwerk: Als het stucwerk van de muur of het plafond afbrokkelt, kan dat komen doordat de verkeerde primer is aangebracht. In dat geval moet het stucwerk worden afgeschuurd en opnieuw worden aangebracht.
7. Slecht hechtende dampremmende laag: De dampremmende folie moet luchtdicht onder het dak worden verlijmd. Anders wordt de isolatie beschadigd, hoopt het vocht zich op en ontstaat er schimmel. 
8. Scheuren in houten elementen: De oorzaak van scheuren in houten delen kan liggen in het niet aanbrengen van dilatatievoegen of een te korte droogtijd. Dit leidt ook tot schimmelvorming en tast in het ergste geval de stabiliteit van het gebouw aan.
9. Verkeerde kelderafdichting: Als de kelder niet goed is afgedicht, kan hier gemakkelijk vocht binnendringen, wat schimmel in de hand werkt. Dit is slecht voor het gebouw en uw gezondheid. 
10. Onvoldoende geventileerde zolder: Nadat de zolder is afgewerkt, moet deze lang genoeg worden geventileerd, omdat vocht zich hier dreigt op te hopen. Anders bestaat ook hier het risico van schimmelvorming. 

Gebreken ontdekt – wat u kunt doen

Gebreken aan het gebouw documenteren

Voor de verzekeringsmaatschappij, een eventuele rechtszaak of in samenwerking met de deskundige – goede documentatie helpt in de meeste gevallen om uw vorderingen te doen gelden. Leg de gebreken niet alleen schriftelijk, maar ook met foto en video vast, met vermelding van de datum.  Een bouwlogboek is ook raadzaam.

Laat de deskundige de gebreken taxeren

Het zelf beoordelen en herkennen van constructiefouten is vaak moeilijk zonder specialistische kennis vooraf. Een bouwdeskundige vindt betrouwbaar de zwakke punten en zou het liefst vanaf het begin van de bouw betrokken moeten worden, omdat gebreken ook vaak verborgen zijn (scheuren in de dekvloer). Als de deskundige gebreken vaststelt, neemt hij vaak de verdere communicatie over. Uw deskundige zal ook de kosten voor u kunnen inschatten om het te herstellen.

Constructiefouten melden door middel van een melding van gebreken

In ieder geval moet u, zodra u gebreken hebt ontdekt, deze melden en een termijn stellen voor het verhelpen ervan. Doe dit altijd schriftelijk. Accepteer geen mondelinge beloften van het bouwbedrijf, maar laat dit schriftelijk opstellen.

Hoe gedetailleerder u het maakt (documentatie, foto’s, filmbeelden), hoe beter. 

Gebruikmaken van het retentierecht

Als u constructiefouten ontdekt voordat alle betalingen aan het bouwbedrijf zijn verricht, kunt u gebruik maken van uw retentierecht. In dat geval kunt u financiële middelen terughouden ter hoogte van ten minste het dubbele van de kosten voor het verhelpen van dezelfde gebreken. U kunt de betaling opschorten totdat de gebreken door het bedrijf zijn verholpen. Uiteraard moet u de gebreken eerst schriftelijk melden aan het verantwoordelijke bedrijf.

Een rechtszaak aanspannen voor het oplossen van constructiefouten

In het ergste geval kunt u – als de verjaringstermijn nog geldt – juridisch advies inwinnen en een rechtszaak aanspannen om de gegeven constructiefouten te laten verhelpen.

Constructiefouten aan de verzekering melden

Als u zich wilt indekken tegen alle eventualiteiten die verband houden met constructiefouten, is een opstalverzekering een goed idee.

Mocht het verantwoordelijke bouwbedrijf de schade niet accepteren, bijvoorbeeld omdat het gebrek is verjaard, dan kunt u de schade melden bij uw verzekeringsmaatschappij. Ook hier is het de moeite waard om over volledige documentatie en, indien nodig, een deskundige te beschikken.

Wezenlijke constructiefouten versus verborgen constructiefouten

Kenmerkend voor wezenlijke constructiefouten zijn de grote inspanningen en hoge kosten om ze te verhelpen. Bovendien is er gevolgschade waarschijnlijk. Wezenlijke constructiefouten zorgen ervoor dat de bouwconstructie niet kan worden gebruikt zoals oorspronkelijk bedoeld.

Verborgen constructiefouten worden daarentegen meestal pas later ontdekt – na de oplevering. Ze onthullen zich meestal pas enige tijd nadat de eigenaar erin getrokken is. Om ervoor te zorgen dat het gebrek aan het gebouw kan worden hersteld en de kosten ten laste kunnen komen van de verantwoordelijke partij, moet de eigenaar nog binnen de garantieperiode een schadeclaim indienen.

Overzicht verjaringstermijnen

Volgens het Duits Burgerlijk Wetboek (BGB) verjaren constructiefouten in beginsel 5 jaar nadat de eigenaar het huis heeft aanvaard. Dit geldt echter alleen voor nieuwe gebouwen en voor ingrijpende verbouwingen of renovaties. De garantietermijn – dat wil zeggen de periode waarin de benadeelde zijn aanspraken kan doen gelden vanaf het moment van ontdekking van het gebrek – bedraagt volgens de VOB 4 jaar.

Gebreken die op frauduleuze wijze zijn verzwegen, vallen buiten deze termijn. Hiervoor geldt een verjaringstermijn van 3 jaar vanaf de ontdekking van het gebrek. De verjaringstermijnen kunnen ook wegens veranderde omstandigheden opnieuw worden verlengd.

Constructiefouten voorkomen – maar hoe?

Over het algemeen kunt u constructiefouten alleen als volgt voorkomen: Check, check en dubbelcheck. En doe dit regelmatig en met korte tussenpozen. Naadloze documentatie helpt ook om uzelf te beschermen.

Als u een professional bent en vertrouwd bent met alle aspecten van woningbouw en over voldoende tijd beschikt, kunt u deze omvangrijke taak natuurlijk zelf op u nemen.

Over het algemeen is dit echter niet het geval. In dat geval is het de moeite waard te investeren in een bouwkundig opzichter.

De bouwkundig opzichter staat u van het begin tot het einde terzijde bij alle vragen over de bouw of verbouwing, inspecteert het werk op vastgestelde termijnen en neemt de melding van gebreken of klachten over als er sprake is van een gebrek.